房地产企业如何优化资本结构的方法

高领资本的张磊表示：为什么不投房地产，是因为房地产挣钱太容易！房地产到底多挣钱

大家好，我是勇谈。相信多数朋友都知道如今这么多行业中最赚钱的行业基本就是金融、互联网和房地产，那么作为最赚钱的行业之一房地产，究竟利润率有多少？根据2018年的数据显示，多数房企的毛利率在30%以上，要知道我国传统行业，比如：制造业的毛利率也不过10%左右。高瓴资本的张磊表述的房地产挣钱太容易了，确实是这样。到底房地产挣钱有多容易？借此机会简单谈谈我的观察。

房地产的门槛看似高，其实很多漏洞可钻，要不然也不会全国房企达到10万家

虽然说2019年媒体披露的房企破产总数量已经500家，不过相比于我国接近10万家房企来说这点破产数量真的不算什么，而我国房企数量这么多，也从侧面反映了房地产的门槛并不高。几点观察：

第二、对于房企来说最难的其实还是拿地，只要土地在手其余资金都好办。33%左右的资金其实也就是拿地成本，只要土地在手后房企就可以通过银行贷款、民间融资、信托基金等形式筹集大量资金开始项目建设，在项目建设达到30%左右（拿到预售证后）就可以以房产向银行申请房产抵押贷款，进行房产销售，然后用销售回款来还银行贷款、其他欠款和进行其他项目开发等。

第三、建筑行业多年的潜规则决定了开发商的款项都是延后支付的。对于建筑行业有所了解的朋友应该知道，多数的项目款项结算都是滞后的，先干活后结算基本是常态。这样的行业特点决定了，开发商拖欠建筑商工程款，建筑商拖欠施工方工程款，施工方拖欠农民工工程款。因为这样的特点存在，使得本身开发商的风险其实是最低的。

房地产的钱真的好赚，只是多数房企走错了路子

第一、房企有今天的成就跟各种政策和资源扶持有很大关系，只是可惜多数房企至今没有造血能力，按照如今的负债率。房地产行业涉及到了超过大约30多个行业，房地产行业对于这些行业的发展固然有帮助作用，但是不要忘记一点“多数房企都步入了短视发展的道路”。尤其是在过去20多年的快速发展期，房企为了利润完全忽视了自身的负债风险，前段时间海航集团因为负债率超过70%面临资金链危机，大家要知道如今多数房企的负债率都超过了80%，甚至有些房企的负债率直逼90%。从正常情况来看其中多数房企是要倒闭破产的，事实情况是很多房企活得好好地。

第二、转型是房企这几年必须面对的事情，原因还是高负债率。大家要知道高负债率而不出现资金问题的前提是资金高周转，但是随着资金管控愈发严格，民间借贷、银行贷款和融资渠道变窄之后房企资金出现问题是必然。稍微明智点的房企都会努力降低负债率（SOHO负债率在40%左右）或趁如今房地产还有机会进行转型，比如：恒大造车等。

综上，房地产挣钱是事实，要不然也不会吸引那么多的资本进入。超过30%以上的毛利是吸引资本的关键，在随着毛利下降后资本开始退出是必然，对于房企来说降低负债和加快转型是为数不多的道路。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

众人都知道房地产是重资产行业，说赚钱，其实和杠杆有关系的，看看房地产哪一家企业资产负债率没有不超过80%的，甚至有超过90%的。开发商初始投入的资金主要就是土地等前期成本，然后依靠房地产融资、快速开盘销售回款、想方设法延缓付款等各路神通，在滚动开发中提升自有资金回报率。

早些年确实地产赚钱比较容易的，毕竟企业底下操作很不规范，靠着错综复杂的ZF关系和利益网，土地获取成本、融资成本、开发环节的成本或者付款进度，都可以低到不符合正常市场经济下的标准；同时市场需求旺盛，销售回款快。这显然不是一个合格的地产企业。

随着政府限购限地限售限融等政策，地产企业就经历了几轮洗牌，趋于行业头部集中，集中率超过30%。地产行业越来越规范了，那地产的钱越来越不好赚了，当然除了行业龙头外。

对于高瓴资本创始人张磊这个人，他说“我要做企业的超长期合伙人，这是我的信念。高瓴的使命就是发掘最具有长期竞争优势的企业，用最长线的钱来帮助企业实现长期价值。我们相信那些能长期为消费者带来价值、为产业链提高效率、‘护城河’足够深的商业模式能够带来长期的高资本回报率。”显然地产行业并不符合张磊投资的商业模式，所以并不介入地产。

房地产作为超发货币蓄水池的功能是怎么实现的

很高兴参与头条君的话题讨论。嗯，之所以称其为蓄水池，大概就是因为其相对稳定不流动吧，由于房子是固定的不动产，而普通百姓买楼大多贷款买房而且普遍使用的是三倍杠杆购买的，因此按照普通工薪阶层的收入，大多收入也主要用在了还贷上面，所以从某种意义上说百姓买房子也是国家的债券，而国家通过这些债又投入到铁公基，新农村，以及其他重大项目的建设，又由死水变成了支持国家建设的活水。不过水满自溢，物极必反，杠杆贷款是有周期的，因此，经过近三十年的蓄积，地产池里的水无疑已经很深了，利益的盘根错节也越来来多，房住不炒，水往低流，流向另一促进国家发展大战略的有效新池已是必然选择了吧。纯属个人观点，欢迎留言讨论，谢谢?

“房地产是超发货币的蓄水池”，这是一个完全错误的观点。

【xa.2233323.com】 从货币发行机制的角度说，中国有两部印钞机。

第一部印钞机是央行。央行创造基础货币。央行把基础货币借给商业银行，将货币注入了实体经济。

第二部印钞机是商业银行。商业银行手里有钱之后，就将钱贷款给企业或个人、政府。其中，贷给企业或者政府的钱，又存进银行变成了银行存款。因为现代经济中，银行是最重要的支付渠道。不管是企业日常经营还是工资发放，最重要的支付渠道都是银行。企业将贷款存进银行，银行手里有钱，就又可以再去发放贷款。这个过程导致了货币供应量的大幅增加。

两部印钞机中，央行的印钞机是本源的印钞机，但比较小。商业银行的印钞机是派生的印钞机，但比较大。

再看房地产行业。

房地产企业最重要的一个能力就是融资能力，即从银行借钱的能力。当房地产企业从银行贷款之后，就启动了上银行的那部印钞机。因此，房地产事实上提供了货币供给，不是蓄水池，而是增发器。

为什么民众有一个房地产是蓄水池的印象呢？

一个重要原因在于，民众购房占用了自己太多的资金，所以感官上就像一个池子吸走了自己的钱。如果房子的流动性和现金一样，民众就不会有“房地产是蓄水池”的错误认知了：在这种状态下，随时可以花“房子”消费和投资，就可能形成一个蓄水池的印象。

为何央行必须根据房地产的需要进行货币增发呢？

原因在于过去20、30年快速发展的房地产市场能赚大钱，很多钱进入这个行业。导致其他行业获取贷款难度增大：银行觉得贷给一个房地产商安安稳稳赚大钱，就不想再贷给回报率低的行业。央行为了避免这情况，就必须增发贷款，让房地产行业吃饱之后，别的行业也有饭吃。

总之，房地产是货币增发器，而不是蓄水池。

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